Welche Lizenzen brauche ich für die Ferienvermietung in Comunidad Valenciana?

Ferienvermietungen in der Comunidad Valenciana: Rechtlicher Rahmen und Lizenzierung (2024–2025)

In diesem Beitrag erklären wir den aktuellen rechtlichen Rahmen für Ferienvermietungen in Spanien, mit besonderem Fokus auf die Comunidad Valenciana. Wir behandeln die verschiedenen Arten von Ferienvermietungen, die möglicherweise erforderlichen Lizenzen und wie die neuen nationalen Vorschriften Immobilieneigentümer beeinflussen, je nachdem, wie sie ihre Immobilie vermieten.

Wenn Sie eine Immobilie in Alicante, Valencia oder Castellón besitzen, hilft Ihnen dieser Artikel zu verstehen, was Sie tun dürfen und was nicht, abhängig von der Art der geplanten Miettätigkeit und den Lizenzen, die Sie besitzen.

Diese Analyse basiert auf:

• Unsere Auslegung des Real Decreto 1312/2024, das die National Rental Registration Number (NRA) einführte
• Gespräche mit mehreren Fachleuten aus dem Rechts- und Immobiliensektor

⚠️ Wichtiger Haftungsausschluss: Die Gesetzgebung in diesem Bereich entwickelt sich rasant. Was heute zutrifft, kann sich in naher Zukunft verändern. Wenn Ihnen etwas Ungewöhnliches auffällt oder Sie weitere Einblicke haben, hinterlassen Sie gerne unten einen Kommentar.

Touristische vs. nicht-touristische Ferienvermietungen in der Comunidad Valenciana

Das erste Schlüsselkonzept, das in der Comunidad Valenciana zu verstehen ist, ist die Unterscheidung zwischen:

• Touristische Ferienvermietungen
• Nicht-touristische Ferienvermietungen

In beiden Fällen wird die Immobilie für Urlaubszwecke vermietet. Die Unterscheidung basiert nicht auf der USA, sondern ausschließlich auf der Aufenthaltsdauer.

Nach den aktuellen regionalen Vorschriften (siehe offizielle Quelle von Turisme CV):

https://www.turismecv.com/2024/09/03/10-cambios-del-nuevo-decreto-de-viviendas-turisticas/

Touristische Ferienvermietung

Eine Vermietung gilt als touristisch, wenn:

• Die Immobilie wird für maximal 10 Nächte an denselben Gast vermietet.
• Eine autonome Touristenlizenz der Generalitat Valenciana ist verpflichtend
• Eine Kaution ist nicht verpflichtend
• Die Miete unterliegt nicht der LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Dies ist das typische Modell für kurze Aufenthalte über Plattformen wie Airbnb oder Booking.

Nicht-touristische Ferienvermietung

Eine Vermietung gilt als nicht-touristisch, wenn:

• Die Immobilie wird für 11 Nächte oder mehr an denselben Gast vermietet
• Selbst wenn der Aufenthalt weiterhin für Urlaubszwecke ist, wird er nicht als touristisch eingestuft
• Die Miete fällt unter die LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
• Ein Standardmietvertrag ist verpflichtend
• Eine Kaution ist verpflichtend und muss bei der Generalitat Valenciana hinterlegt werden

Offizielles Verfahren für die Einzahlung:

https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=3023

Die National Rental Registration Number (NRA): Wann ist sie erforderlich?

Real Decreto 1312/2024 führte die National Rental Registration Number (NRA) ein. Diese Nummer ist nur in bestimmten Fällen verpflichtend und hängt davon ab, wie und wo die Immobilie beworben wird.

Schlüsselkriterium: Buchungs- und Zahlungsprozess

Die NRA ist vorgeschrieben, wenn eine Immobilie auf Online-Plattformen beworben wird, die Folgendes erlauben:

• Direktbuchung und
• Online-Zahlung über die Plattform

Aus Artikel 2.g des Real Decreto 1312/2024:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2024-26931

„“Online-Plattform für Kurzzeitmiete: eine Online-Plattform (…) das es den Gästen ermöglicht, Fernverträge mit Gastgebern für die Bereitstellung von Kurzzeitvermietungen abzuschließen.“

Außerdem, gemäß den rechtlichen Auslegungen und Klarstellungen, die auf dieser Seite gefunden wurden:

„Es wird nicht verpflichtend sein, dass die NRUA reserviert werden kann, wenn man auf der Website keine Reservierungen machen kann, wenn man nur Werbung macht.“

„Mit anderen Worten, es ist nur verpflichtend, wenn Sie auf Online-Plattformen wie AirBnB oder Booking, wo Vertrag und Zahlung über die Plattform erfolgen.“

„Zum Beispiel, wenn die Plattform, auf der Sie die Wohnung veröffentlichen, nur ein Abonnementmodell für Ihre Publikationen hat (wenn Sie eine Jahresgebühr zahlen und die Zahlung direkt mit dem Gast verwalten), dann sind Sie nicht gezwungen, die NRUA zu haben.“

Praktische Auslegung

• Die NRA ist NICHT erforderlich , wenn die Website:
  • Werbung nur für die Immobilie
  • Online-Buchung oder Zahlung ist nicht erlaubt
• Die NRA IST erforderlich , wenn die Plattform:
  • Ermöglicht es Gästen, zu buchen.
  • Verarbeitet die Zahlung in Ihrem Namen.

Beispiele

• NRA erforderlich
  • Airbnb
  • Buchung
  • Rentalia
  • Diese Plattformen ermöglichen Online-Buchungen und Zahlungen direkt auf der Plattform.
• NRA nicht erforderlich
  • Idealista
  • Fotocasa
  • TideStay
  • Deine eigene Website (wenn sie nur Kontaktinformationen anzeigt)

In diesen Fällen:

• Sie werben nur für die Immobilie
• Der Gast kontaktiert Sie direkt
• Sie verwalten den Vertrag (falls erforderlich) und die Bezahlung selbst

Für Miete von 11 Nächten oder mehr in der Comunidad Valenciana ist ein formeller Vertrag nach der LAU verpflichtend, unabhängig von der verwendeten Plattform.

Was kann ich tun – und was darf ich nicht tun?

Um dies klarer zu machen, fasst die folgende Tabelle zusammen:

• Die Art der Vermietung
• Erforderliche Lizenzen
• Ob die NRA benötigt wird
• Welche Bahnsteige können genutzt werden