¿Qué licencias necesito para alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana?

Alquileres vacacionales en la Comunidad Valenciana: Marco Legal y Licencias (2024–2025)

En esta entrada, explicamos el marco legal actual para los alquileres vacacionales en España, con un enfoque específico en la Comunidad Valenciana. Cubrimos los diferentes tipos de alquileres vacacionales, las licencias que pueden requerirse y cómo las nuevas normativas nacionales afectan a los propietarios según cómo alquilen su propiedad.

Si eres propietario de una propiedad en Alicante, Valencia o Castellón, este artículo te ayudará a entender qué puedes y qué no puedes hacer, dependiendo del tipo de actividad de alquiler que planees realizar y de las licencias que poseas.

Este análisis se basa en:

• Nuestra interpretación del Real Decreto 1312/2024, que introdujo el Número Nacional de Registro de Alquiler (NRA)
• Conversaciones con varios profesionales de los sectores legal e inmobiliario

⚠️ Aviso importante: La legislación en este ámbito está evolucionando rápidamente. Lo que es exacto hoy puede cambiar en un futuro próximo. Si notas algo incorrecto o tienes información adicional, no dudes en dejar un comentario abajo.

Alquileres turísticos vs. no turísticos en la Comunidad Valenciana

El primer concepto clave a entender en la Comunidad Valenciana es la distinción entre:

• Alquileres turísticos de vacaciones
• Alquileres vacacionales no turísticos

En ambos casos, la propiedad se alquila para fines vacacionales. La distinción no se basa en el uso, sino estrictamente en la duración de la estancia.

Según la normativa regional vigente (véase la fuente oficial de Turisme CV):

https://www.turismecv.com/2024/09/03/10-cambios-del-nuevo-decreto-de-viviendas-turisticas/

Alquiler turístico de vacaciones

Un alquiler se considera turístico cuando:

• La propiedad se alquila al mismo huésped por un máximo de 10 noches
• Es obligatorio un permiso turístico autónomo de la Generalitat Valenciana
• No es obligatorio un depósito de seguridad
• El alquiler no está regulado por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Este es el modelo típico utilizado para estancias cortas a través de plataformas como Airbnb o Booking.

Alquiler vacacional no turístico

Un alquiler se considera no turístico cuando:

• La propiedad se alquila al mismo huésped por 11 noches o más
• Aunque la estancia sea para vacaciones, no se considera turística
• El alquiler pertenece a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
• Un contrato de alquiler estándar es obligatorio
• El depósito de seguridad es obligatorio y debe depositarse en la Generalitat Valenciana

Procedimiento oficial para el depósito:

https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=3023

El número nacional de registro de alquiler (NRA): ¿cuándo es obligatorio?

El Real Decreto 1312/2024 introdujo el Número Nacional de Registro de Alquiler (NRA). Este número es obligatorio solo en casos específicos, y su aplicabilidad depende de cómo y dónde se anuncie la propiedad.

Criterio clave: el proceso de reserva y pago

La NRA es obligatoria cuando una propiedad se anuncia en plataformas online que permiten:

• Reserva directa y
• Pago online a través de la plataforma

Del artículo 2.g del Real Decreto 1312/2024:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2024-26931

«»Plataforma online de alquiler a corto plazo: una plataforma online (…) que permite a los huéspedes firmar contratos remotos con los anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamiento a corto plazo.»

Además, según interpretaciones legales y aclaraciones encontradas en este sitio:

«No será obligatorio para la NRUA si no es posible hacer reservas en la web, si solo están anunciando»

«En otras palabras, solo es obligatorio cuando publicas en plataformas online como AirBnB o Booking, donde el contrato y el pago se completan a través de la plataforma»

«Por ejemplo, si la plataforma donde publicas el piso solo tiene un modelo de suscripción para tus publicaciones (si pagas una cuota anual y gestionas directamente el pago con el invitado), entonces no estás obligado a tener la NRUA.»

Interpretación práctica

• La NRA NO es obligatoria si la página web:
  • Solo anuncia la propiedad
  • No permite reservar ni pagar en línea
• La NRA SÍ es necesaria si la plataforma:
  • Permite reservar a los huéspedes
  • Procesa el pago en tu nombre

Ejemplos

• NRA requerida
  • Airbnb
  • Contratación
  • Rentalia
  • Estas plataformas permiten reservar y pagar directamente en línea.
• NRA no es necesario
  • Idealista
  • Fotocasa
  • TideStay
  • Tu propia web (si solo muestra información de contacto)

En estos casos:

• Solo estás anunciando la propiedad
• El huésped se pone en contacto contigo directamente
• Tú gestionas el contrato (si es necesario) y pagas tú mismo

Para alquileres de 11 noches o más en la Comunidad Valenciana, es obligatorio un contrato formal bajo la LAU, independientemente de la plataforma utilizada.

¿Qué puedo hacer — y qué no puedo hacer?

Para aclarar esto, la siguiente tabla resume:

• El tipo de alquiler
• Licencias requeridas
• Si la NRA es necesaria
• Qué plataformas pueden utilizarse