Hvilke lisenser trenger jeg for ferieutleie i Comunidad Valenciana?

Ferieutleie i Comunidad Valenciana: Juridisk rammeverk og lisensiering (2024–2025)

I dette innlegget forklarer vi det nåværende juridiske rammeverket for ferieutleie i Spania, med spesielt fokus på Comunidad Valenciana. Vi dekker de ulike typene ferieutleie, hvilke lisenser som kan være nødvendige, og hvordan de nye nasjonale reglene påvirker eiendomseiere avhengig av hvordan de leier ut eiendommen.

Hvis du eier en eiendom i Alicante, Valencia eller Castellón, vil denne artikkelen hjelpe deg å forstå hva du kan og ikke kan gjøre, avhengig av hvilken type utleieaktivitet du planlegger å utføre og hvilke lisenser du har.

Denne analysen er basert på:

• Vår tolkning av Real Decreto 1312/2024, som introduserte National Rental Registration Number (NRA)
• Diskusjoner med flere fagfolk innen juridisk og eiendomssektoren

⚠️ Viktig ansvarsfraskrivelse: Lovgivningen på dette området utvikler seg raskt. Det som er korrekt i dag, kan endre seg i nær fremtid. Hvis du merker noe feil eller har flere innsikter, legg gjerne igjen en kommentar nedenfor.

Turist- vs. ikke-turistutleie i Comunidad Valenciana

Det første nøkkelbegrepet å forstå i Comunidad Valenciana er skillet mellom:

• Turistutleier
• Ikke-turistbaserte ferieutleier

I begge tilfeller leies eiendommen ut til ferieformål. Skillet baseres ikke på USA, men utelukkende på oppholdslengden.

I henhold til gjeldende regionale regler (se offisiell kilde fra Turisme CV):

https://www.turismecv.com/2024/09/03/10-cambios-del-nuevo-decreto-de-viviendas-turisticas/

Turistferieutleie

En utleie regnes som turistisk når:

• Eiendommen leies ut til samme gjest for maksimalt 10 netter
• En autonom turistlisens fra Generalitat Valenciana er obligatorisk
• Depositum er ikke obligatorisk
• Leien er ikke regulert av LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Dette er den typiske modellen som brukes for kortere opphold via plattformer som Airbnb eller Booking.

Ikke-turistbasert ferieutleie

En utleie regnes som ikke-turistisk når:

• Eiendommen leies ut til samme gjest i 11 netter eller mer
• Selv om oppholdet fortsatt er for ferieformål, klassifiseres det ikke som turistisk
• Leien faller inn under LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
• En standard leiekontrakt er obligatorisk
• Et depositum er obligatorisk og må settes inn hos Generalitat Valenciana

Offisiell prosedyre for innskuddet:

https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=3023

National Rental Registration Number (NRA): Når er det påkrevd?

Real Decreto 1312/2024 innførte National Rental Registration Number (NRA). Dette nummeret er kun obligatorisk i spesifikke tilfeller, og dets anvendelse avhenger av hvordan og hvor eiendommen annonseres.

Nøkkelkriterium: booking- og betalingsprosessen

NRA er påkrevd når en eiendom annonseres på nettplattformer som tillater:

• Direkte booking og
• Nettbetaling gjennom plattformen

Fra artikkel 2.g i Real Decreto 1312/2024:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2024-26931

«»Nettbasert korttidsutleie: en nettbasert plattform (…) som gjør det mulig for gjester å inngå fjernkontrakter med verter for levering av korttidsutleie.»

I tillegg, ifølge juridiske tolkninger og presiseringer funnet på dette nettstedet:

«Det vil ikke være obligatorisk for NRUA hvis det ikke er mulig å reservere på nettsiden, hvis du bare annonserer»

«Med andre ord er det kun obligatorisk når du publiserer på nettplattformer som AirBnB eller Booking, hvor kontrakt og betaling skjer gjennom plattformen.»

«For eksempel, hvis plattformen der du publiserer leiligheten kun har en abonnementsmodell for publikasjonene dine (hvis du betaler en årlig avgift og styrer betalingen direkte med gjesten), er du ikke tvunget til å ha NRUA.»

Praktisk tolkning

• NRA er IKKE påkrevd hvis nettsiden:
  • annonserer kun eiendommen
  • Tillater ikke nettbestilling eller betaling
• NRA ER påkrevd hvis plattformen:
  • Lar gjester bestille
  • Behandler betalingen på dine vegne

Eksempler

• NRA kreves
  • Airbnb
  • Booking
  • Rentalia
  • Disse plattformene tillater nettbestilling og betaling direkte på plattformen.
• NRA er ikke påkrevd
  • Idealista
  • Fotocasa
  • TideStay
  • Din egen nettside (hvis den bare viser kontaktinformasjon)

I disse tilfellene:

• Du reklamerer bare for eiendommen
• Gjesten kontakter deg direkte
• Du håndterer kontrakten (om nødvendig) og betalingen selv

For utleie av 11 netter eller mer i Comunidad Valenciana er en formell kontrakt under LAU obligatorisk, uavhengig av hvilken plattform som brukes.

Hva kan jeg gjøre — og hva kan jeg ikke gjøre?

For å gjøre dette tydeligere, oppsummerer følgende tabell:

• Typen utleie
• Påkrevde lisenser
• Om NRA er nødvendig
• Hvilke plattformer kan brukes