Jakie licencje potrzebuję na wynajem wakacyjny w Comunidad Valenciana?

Wynajem wakacyjny w Comunidad Valenciana: ramy prawne i licencjonowanie (2024–2025)

W tym wpisie wyjaśniamy obecne ramy prawne dotyczące wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii, ze szczególnym uwzględnieniem Comunidad Valenciana. Omawiamy różne rodzaje wynajmu wakacyjnego, wymagane licencje oraz wpływ nowych krajowych przepisów na właścicieli nieruchomości w zależności od sposobu wynajmu nieruchomości.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w Alicante, Walencji lub Castellón, ten artykuł pomoże Ci zrozumieć, co możesz, a czego nie możesz robić, w zależności od rodzaju działalności wynajmującej, którą planujesz prowadzić, oraz posiadanych przez Ciebie licencji.

Ta analiza opiera się na:

• Nasza interpretacja Rzeczywistego Decreto 1312/2024, który wprowadził Narodowy Numer Rejestracyjny Najmu (NRA)
• Rozmowy z wieloma profesjonalistami z sektora prawnego i nieruchomości

⚠️ Ważne zastrzeżenie: Ustawodawstwo w tej dziedzinie szybko się rozwija. To, co jest obecnie prawdziwe, może się wkrótce zmienić. Jeśli zauważysz coś niepokojącego lub masz dodatkowe spostrzeżenia, śmiało zostaw komentarz poniżej.

Wynajem wakacyjny dla turystów vs. nieturystycznych w Comunidad Valenciana

Pierwszym kluczowym pojęciem do zrozumienia w Comunidad Valenciana jest rozróżnienie pomiędzy:

• Turystyczne wynajmy wakacyjne
• Wynajem wakacyjny nieturystyczny

W obu przypadkach nieruchomość jest wynajmowana na cele wakacyjne. Rozróżnienie nie opiera się na use, lecz wyłącznie na długości pobytu.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami regionalnymi (patrz oficjalne źródło w Turisme CV):

https://www.turismecv.com/2024/09/03/10-cambios-del-nuevo-decreto-de-viviendas-turisticas/

Wynajem wakacyjny turystyczny

Wynajem jest uznawany za turystyczny, gdy:

• Nieruchomość jest wynajmowana temu samemu gościowi na maksymalnie 10 nocy
• Autonomiczna licencja turystyczna od Generalitat Valenciana jest obowiązkowa
• Kaucja nie jest obowiązkowa
• Wynajem nie jest regulowany przez LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

To typowy model stosowany przy krótkich pobytach na platformach takich jak Airbnb czy Booking.

Nieturystyczny wynajem wakacyjny

Wynajem jest uznawany za nieturystyczny , gdy:

• Nieruchomość jest wynajmowana temu samemu gościowi na 11 lub więcej nocy
• Nawet jeśli pobyt nadal ma charakter wakacyjny, nie jest klasyfikowany jako turystyczny
• Wynajem podlega LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
• Standardowa umowa najmu jest obowiązkowa
• Kaucja jest obowiązkowa i musi zostać zdeponowana w Generalitat Valenciana

Oficjalna procedura depozytu:

https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=3023

Krajowy numer rejestracyjny najmu (NRA): Kiedy jest wymagany?

Rzeczywisty dekret 1312/2024 wprowadził Narodowy Numer Rejestracyjny Najmu (NRA). Ta liczba jest obowiązkowa tylko w określonych przypadkach, a jej zastosowanie zależy od tego, jak i gdzie nieruchomość jest reklamowana.

Kluczowe kryterium jest proces rezerwacji i płatności

NRA jest wymagana, gdy nieruchomość jest reklamowana na platformach internetowych, które pozwalają:

• Bezpośrednie rezerwacje oraz
• Płatności online przez platformę

Z artykułu 2.g Rzeczywistego Dekretu 1312/2024:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2024-26931

„”Internetowa platforma do wynajmu krótkoterminowego: platforma online (…) która pozwala gościom zawierać zdalne umowy z gospodarzami na świadczenie usług wynajmu krótkoterminowego.”

Ponadto, zgodnie z interpretacjami prawnymi i wyjaśnieniami znalezionymi na tej stronie:

„NRUA nie będzie obowiązkowa, jeśli na stronie internetowej nie będzie możliwe dokonanie rezerwacji, jeśli tylko się reklamujecie”

„Innymi słowy, jest to obowiązkowe tylko wtedy, gdy publikujesz na platformach internetowych, takich jak AirBnB lub Booking, gdzie umowa i płatność są realizowane przez platformę”

„Na przykład, jeśli platforma, na której publikujesz mieszkanie, ma tylko model subskrypcji dla twoich publikacji (jeśli płacisz coroczną opłatę i bezpośrednio zarządzasz płatnością razem z gościem), to nie jesteś zmuszony posiadać NRUA.”

Praktyczna interpretacja

• NRA NIE jest wymagana, jeśli strona internetowa:
  • Reklamuje tylko nieruchomość
  • Nie pozwala na rezerwację online ani płatności
• NRA JEST wymagana , jeśli platforma:
  • Pozwala gościom na rezerwację
  • Przetwarza płatność w Twoim imieniu

Przykłady

• Wymagane NRA
  • Airbnb
  • Rezerwacja
  • Rentalia
  • Platformy te umożliwiają rezerwację online i płatności bezpośrednio na platformie.
• NRA nie jest wymagana
  • Idealista
  • Fotocasa
  • TideStay
  • Własna strona internetowa (jeśli pokazuje tylko dane kontaktowe)

W takich przypadkach:

• Reklamujesz tylko nieruchomość
• Gość kontaktuje się z tobą bezpośrednio
• Zarządzasz umową (jeśli jest to wymagane) i płacisz samodzielnie

W przypadku wynajmu na 11 lub więcej nocy w Comunidad Valenciana obowiązkowa jest formalna umowa w ramach LAU, niezależnie od użytej platformy.

Co mogę zrobić — a czego nie mogę zrobić?

Aby to wyjaśnić, poniższa tabela podsumowuje:

• Rodzaj wynajmu
• Wymagane licencje
• Czy NRA jest potrzebna
• Które platformy mogą być używane