Vilka licenser behöver jag för semesteruthyrning i Comunidad Valenciana?

Semesteruthyrningar i Comunidad Valenciana: Rättslig ram och licensiering (2024–2025)

I detta inlägg förklarar vi den nuvarande rättsliga ramen för semesteruthyrningar i Spanien, med särskilt fokus på Comunidad Valenciana. Vi täcker de olika typerna av semesteruthyrning, vilka licenser som kan krävas och hur de nya nationella reglerna påverkar fastighetsägare beroende på hur de hyr ut sin fastighet.

Om du äger en fastighet i Alicante, Valencia eller Castellón kommer denna artikel att hjälpa dig att förstå vad du kan och inte kan göra, beroende på vilken typ av hyresverksamhet du planerar att genomföra och vilka licenser du har.

Denna analys baseras på:

• Vår tolkning av Real Decreto 1312/2024, som introducerade det nationella hyresregistreringsnumret (NRA)
• Diskussioner med flera yrkespersoner inom juridik och fastighetssektorn

⚠️ Viktig ansvarsfriskrivning: Lagstiftningen inom detta område utvecklas snabbt. Det som är korrekt idag kan förändras inom en snar framtid. Om du märker något felaktigt eller har ytterligare insikter, lämna gärna en kommentar nedan.

Turist- vs. icke-turistiska semesterbostäder i Comunidad Valenciana

Det första nyckelbegreppet att förstå i Comunidad Valenciana är skillnaden mellan:

• Turistiska semesteruthyrningar
• Icke-turistiska semesterbostäder

I båda fallen hyrs fastigheten ut för semesterändamål. Skillnaden baseras inte på USA, utan strikt på vistelsens längd.

Enligt nuvarande regionala regler (se officiell källa från Turisme CV):

https://www.turismecv.com/2024/09/03/10-cambios-del-nuevo-decreto-de-viviendas-turisticas/

Turistisk semesteruthyrning

En uthyrning anses turistisk när:

• Fastigheten hyrs ut till samma gäst i maximalt 10 nätter
• Ett autonomt turisttillstånd från Generalitat Valenciana är obligatoriskt
• En deposition är inte obligatorisk
• Hyran regleras inte av LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Detta är den typiska modellen som används för kortare vistelser via plattformar som Airbnb eller Booking.

Icke-turistisk semesteruthyrning

En uthyrning anses icke-turistisk när:

• Fastigheten hyrs ut till samma gäst i 11 nätter eller mer
• Även om vistelsen fortfarande är för semesterändamål klassificeras den inte som turistisk
• Hyran faller under LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
• Ett standardhyresavtal är obligatoriskt
• En deposition är obligatorisk och måste deponeras hos Generalitat Valenciana

Officiell procedur för depositionen:

https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=3023

National Rental Registration Number (NRA): När krävs det?

Real Decreto 1312/2024 införde det nationella hyresregistreringsnumret (NRA). Detta nummer är obligatoriskt endast i specifika fall, och dess tillämplighet beror på hur och var fastigheten annonseras.

Nyckelkriterium: boknings- och betalningsprocessen

NRA krävs när en fastighet annonseras på onlineplattformar som tillåter:

• Direktbokning och
• Onlinebetalning via plattformen

Från artikel 2.g i Real Decreto 1312/2024:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2024-26931

”Online korttidsuthyrningsplattform: en onlineplattform (…) som gör det möjligt för gäster att ingå fjärrkontrakt med värdar för att tillhandahålla korttidsboendeuthyrning.”

Enligt juridiska tolkningar och förtydliganden som finns på denna webbplats:

”Det kommer inte att vara obligatoriskt att göra bokningar på webbplatsen, om du bara annonserar”

”Med andra ord är det bara obligatoriskt när du publicerar på onlineplattformar som AirBnB eller Booking, där kontraktet och betalningen slutförs via plattformen.”

”Till exempel, om plattformen där du publicerar lägenheten bara har en prenumerationsmodell för dina publikationer (om du betalar en årlig avgift och hanterar betalningen direkt med gästen), så är du inte tvungen att ha NRUA.”

Praktisk tolkning

• NRA är INTE obligatoriskt om webbplatsen:
  • Annonserar bara fastigheten
  • Tillåter inte onlinebokning eller betalning
• NRA KRÄVS om plattformen:
  • Tillåter gäster att boka
  • Hanterar betalningen åt dig

Exempel

• NRA krävs
  • Airbnb
  • Bokning
  • Rentalia
  • Dessa plattformar möjliggör onlinebokning och betalning direkt på plattformen.
• NRA krävs inte
  • Idélista
  • Fotocasa
  • TideStay
  • Din egen webbplats (om den bara visar kontaktinformation)

I dessa fall:

• Du annonserar bara fastigheten
• Gästen kontaktar dig direkt
• Du sköter kontraktet (om det krävs) och betalningen själv

För uthyrning av 11 nätter eller mer i Comunidad Valenciana är ett formellt kontrakt enligt LAU obligatoriskt, oavsett vilken plattform som används.

Vad kan jag göra — och vad kan jag inte göra?

För att göra detta tydligare sammanfattar följande tabell:

• Typen av hyresuthyrning
• Obligatoriska licenser
• Om NRA behövs
• Vilka plattformar kan användas